Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành

hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ

các điều kiện sau:

– BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai

phá, giữ gìn.

– BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải

có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà

nước và không gây ô nhiễm môi trường¼

– Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước.

– Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn

nhất định, trong một thời gian nhất định.

– Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

– Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS

Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền,

đất, công nghệ¼

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt

động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý

marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán¼