Thực trạng thị trường bất động sản thế giới

Mỹ được coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng. Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản.

Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300 tỷ USD vào năm 2007. Ước tính tới cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó đòi. Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn 50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07.Bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi sau khi giá nhà đất đạt đỉnh. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự trượt giá trong năm 2007 và 2008. Điều này dẫn đến sự tăng nhanh trong lãi suất, đặc biệt là ở thị trường nợ dưới chuẩn. Trong khi thủ phạm chính trong thị trường vay thế chấp là các khoản vay dưới chuẩn, thì lý do chính để chứng minh cho việc này đó là những người đi vay dưới chuẩn thường dễ bị tổn thương nhất trong nền kinh tế. Họ là những người không có tiền hưu trí hay là gia đình để có thể vay mượn để chi trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố. Và khi giá trị nhà quá thấp để có thể tiếp tục vay thêm, họ buộc phải chịu cảnh vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp trước đó.