Quy trình định giá Bất Động Sản

Quá trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những định giá viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được

Quá trình định giá bao gồm các bước sau:

• Xác định vấn đề

• Lên kế hoạch định giá

• Thu thập và phân tích số liệu

• Lựa chọn phương pháp định giá

• Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

• Lập báo cáo thẩm định giá

1.2.3.1. Xác định vấn đề định giá

Đây là bước đầu tiên của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là xác định các vấn đề sau:

+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v…

+ Xác định mục tiêu thẩm định giá

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi.

Xác định định rõ định giá cho mục đích gì

+ Xác định ngày có hiệu lực thẩm định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể

+ Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì được làm, cái gì không được làm

+ Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất, không cung cấp lời khai trước tòa

1.2.3.2. Lên kế hoạch định giá

+ Lập lịch trình làm việc

+ Xác định nhu cầu về nhân lực: tùy theo quy mô của mỗi Bất động sản, nhu cầu về nhân lực khác nhau

+ Xác định các yếu tố cần nhận biết:

Các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

Các yếu tố liên quan đến vùng, khu vực có bất động sản

+ Xác định nguồn thông tin:

• Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh

• Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

• Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.

+ Xác định chương trình nghiên cứu

• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

• Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm

+ Xây dựng các biểu mẫu