Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2005 – 2008

Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ

những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.

Về giá nhà

Giá nhà vào những tháng cuối năm 2005 vẫn tăng nhưng với tốc độ

chậm lại. Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng vào tháng 12/2005 là 211,000 USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2004. Sang năm 2006, giá vẫn tăng nhưng ở mức thấp hơn và có dấu hiệu chững lại.

Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy thị trường gần như đóng băng vào năm

2006. Giá tăng rất ít trong 3 qu‎ý đầu. Mức giá trung bình của các căn nhà đang sử dụng dao động xung quanh mức 221,900 USD, tăng 5% so với năm 2005. Trong đó, giá cao nhất nằm ở khu vực phía Đông với 342,700 USD, tăng 2,1% so với năm 2005 (năm 2005 là 335,300 USD). Tuy nhiên, đến cuối năm 2006, thị trường đã có biểu hiện xuống dốc. Chỉ số S/P500 về giá nhà quốc gia đã giảm 2,89 điểm từ 189,9 quý 3 xuống còn 187,31 vào quý 4 năm 2006. Lần đầu tiên trong vòng 10 năm, giá nhà ở San Diego năm 2006 giảm

1% so với năm 2005. Diễn biến thị trường khá phức tạp, giá tăng và giảm

khác nhau ở một số khu vực. Những khu vực trước đây giá tăng nhiều thì bây giờ cũng giảm nhiều, nơi nào giá tăng ít thì cũng giảm ít.

Năm 2007, giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng là 219,000

USD, giảm 1,5% so với năm 2006. Đặc biệt, tháng 12 năm 2007, giá nhà chỉ còn 207,000 USD, giảm tới 6% so với cùng kỳ năm 2006. Còn giá của những

căn nhà mới xây là 241,000, giảm 2,2%. [44]

Năm 2008, thị trường nhà đất của Mỹ vẫn tiếp tục những đợt sụt giá

liên tiếp trong tháng 1 và tháng 2 với mức giá 199,700 USD và 195,600 USD cho một căn nhà đang sử dụng. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2008, mức giá

này đã tăng lên 200,700 USD. Đây là kết quả của những biện pháp cực mạnh

của FED nhằm cứu thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái.

Về khối lượng giao dịch

Kể từ qúy‎4 năm 2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006,

trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2 năm 2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882,000 nhà xuống còn 848,000 nhà, đây là mức giảm mạnh

nhất trong 6 năm qua.

Số lượng giao dịch trung bình của các căn nhà mới xây là 1,051,000

căn/tháng, giảm 18,08%, của các căn nhà đang sử dụng cũng giảm 8,45%. Đặc biệt, ở khu vực Arizona, một trong những khu vực từng được coi là điểm nóng, số lượng nhà rao bán là trên 50,000, tuy nhiên, trong số đó, gần một nửa vẫn chưa bán được.

Doanh số bán nhà mới tại khu vực Đông bắc Mỹ giảm mạnh nhất với

26,8% và khu vực miền Nam giảm 7%. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tháng 7 năm 2006 là 6,33 triệu, giảm 4,1 % so với tháng 6/2006 và 11,2% so với tháng 7/2005. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2005.

Năm 2007 tiếp tục một năm thị trường đi xuống, với số lượng giao dịch

các căn nhà mới xây trong một tháng giảm kỷ lục với 26,17%, từ 1,283,000 xuống còn 776,000 căn, các căn nhà đã xây cũng giảm tới 12,75%, từ 7,076,000 xuống còn 5,652,000.

Tháng 12 năm 2007, theo quán tính xuống dốc của thị trường bất động

sản, khối lượng giao dịch và giá nhà đều giảm nhanh. Theo số liệu của NAR,

số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4,910,000 căn, trong đó, cao

nhất là khu vực phía Nam với 1,960,000 căn và thấp nhất là khu vực phía Đông Bắc với 840,000 căn.

Năm 2008 lại tiếp tục đánh dấu sự xuống dốc trong thị trường nhà đất ở

Mỹ khi khối lượng giao dịch liên tục giảm xuống. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tiếp tục giảm trong tháng 1 với 4,890,000 căn. Tuy nhiên, sang tháng 2, số lượng này lại tăng lên ở mức 5,030,000, tháng 3 lại giảm xuống 4,930,000, khối lượng giao dịch vẫn tập trung nhiều nhất ở khu vực phía Nam [54]. Thị trường bất động sản đầu năm 2008 diễn biến thay đổi như vậy là do đang bắt đầu có những phản ứng trước các biện pháp của FED .

* Nhận xét: Trong giai đoạn 2001-3/2008, mặc dù thị trường bất động

sản diễn biến khá phức tạp và khác nhau ở một số khu vực nhưng nhìn chung vẫn thể hiện một sự bất ổn định bao trùm lên toàn bộ thị trường. Giá nhà được đẩy lên cao với những cơn sốt điển hình từ năm 2001 – 2005, sau đó, thị trường diễn biến khá trầm lắng và rơi vào khủng hoảng vào thời gian 2005 –

3/2008.