Khái niệm định giá BĐS thế chấp

Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS.

– Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học. – Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng.

– Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.

– Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.

– Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào.

– Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:

– ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào giá thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ.

– ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp.

– ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.

• ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng.
• ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.
• ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.
• ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.
• ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai.
• ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.