Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản – P2

2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc

Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm

cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản do chưa được chứng khoán hóa. Nếu các tài sản này được chứng khoán hóa thì các tổ chức tín dụng sẽ có

– 28 –

một lượng vốn lớn để phục vụ cho các nhà đầu tư, chứ không chờ đến lúc thu hồi được

lượng tín dụng đã cho vay. Điều đó cho thấy, sự luân chuyển bất động sản từ tổ chức này đến tổ chức khác hay từ nhà đầu tư này đến nhà đầu tư khác trên thị trường tài chính còn gặp vướng mắc do thủ tục giao dịch và phát mãi bất động sản, đồng thời công cụ tài chính hỗ trợ chuyển nhượng bất động sản chưa được đa dạng hóa.

2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng

Hiện nay, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu là

từ các tổ chức tín dụng trong nước. Tuy nhiên, kênh tín dụng này còn rất hạn chế, đặc biệt, đối với những dự án đầu tư lớn, các tổ chức tín dụng phải phối hợp mới có khả năng đáp ứng được một phần vốn cho các nhà đầu tư. Theo tính toán sơ bộ, chi phí xây dựng một đô thị như Phú Mỹ Hưng cần khoảng 8.6 triệu USD/ha. Như vậy tổng chi phí để xây dựng khu dân cư 20 ha khang trang khoảng trên 150 triệu USD. Đây là số tiền khá lớn đối với nguồn lực đầu tư của một doanh nghiệp hay một ngân hàng Việt Nam hiện nay.

2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động

đầu tư kinh doanh bất động sản

Tất cả các nhà đầu tư bất động sản đều ý thức rằng, việc xây dựng chung cư, nhà

cho thuê, nhà trả góp là việc làm rất cần thiết, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà cho thuê, nhà trả góp cho người dân (đặc biệt là người có thu nhập thấp) thì cần từ 20 đến 30 năm mới thu hồi được vốn. Do đó, nhà đầu tư rất cần nguồn tín dụng dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, hiện nay, tín dụng trung – dài hạn trong các tổ chức tín dụng rất hạn chế. Các tổ chức tín dụng phải sử dụng khoảng 30% tín dụng ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn cho nền kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tín dụng của thị trường vốn chưa đáp ứng được điều kiện tín dụng về bất động sản.

Thực trạng này cho thấy, vai trò của thị trường vốn đối với thị trường bất động sản còn mờ nhạt, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn, về tính thanh khoản cho việc đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư.